ЗАЩИТА ДОЛЬЩИКОВ ЗАКОНОМ ОБ ЭСКРОУ. Так ли все очевидно спустя 6 лет?
На момент 2018г. была проблема "недостроев" или "долгостроев". Тогда в целях решения данной проблемы приняли закон, обязывающий застройщиков держать деньги вкладчиков на счетах эскроу до окончания строительства.
Однако, по мнению Ильдара Хусаинова (основателя и руководителя крупнейшего агентства недвижимости "Этажи") уже к 2018г. проблема была практически решена и встречалась в менее 1% случаев, а стоимость новостроек из-за нововведений в итоге выросла минимум в 2 раза в последующие пару лет.
Как отмечает Ильдар, получается, что вкладчики теряли свои деньги менее чем в 1 случае из 100 (или даже не теряли, но получали объект сильно позже), а после данных нововведений стали терять такую же сумму денег при покупке квартиры во всех 100% случаев, ведь теперь им приходится платить за такой же объект в 2 раза больше.
Также Ильдар прямо связывает удорожание не с инфляцией и прочими неконтролируемыми факторами, а приводит два вполне себе конкретных:
1) ограничивается конкуренция, рынок олигополизируется (крупные компании стали резко занимать все бо́льшую и бо́льшую долю рынка, а малые и средние стали испытывать значительные проблемы)
2) нельзя взять деньги со строительства и начать на них новые проекты, из-за чего строительные компании стали закладывать больше и больше маржи в текущие объекты
При сопоставлении двух вышеприведенных Ильдаром факторов возникает определенное подозрение, ведь данные нововведения получаются очень удобны крупным строительным компаниям - да, придется сокращать количество строящихся объектов, но благодаря значительному снижению конкуренции в каждый объект можно закладывать больше маржи - удобно:
зарабатывать можно, как минимум, столько же, а то и больше на меньшем количестве объектов - если мы берем соотношение себестоимости и маржи до нововведений 50/50, а рост цен только в виду данных нововведений в 2 раза, то маржи на одном объекте получается в 3 раза больше - к примеру, при объекте стоимостью 1 000 000р.
до: 500т.р. - себестоимость; 500т.р. - маржа
после: 500т.р. себестоимость; 1500т.р. - маржа
+
еще и, как минимум, потенциальная возможность для контроля рынка, ведь если количество компаний значительно сокращается, вероятность сговора между оставшимися значительно повышается
+
А заплатит за все конечный покупатель (причем, каждый, ведь рост цен повсеместный в отличие от предыдущих рисков в менее 1% случаев), по итогу переплачивая минимум в 2 раза больше, а, значит, позволяя себе сильно худшие условия жизни, чем до нововведений
=
Так выходит?
Но, конечно же, эта логика неправильная и нововведения благоприятно сказались на жизни граждан, ведь государство всегда заботится о своих гражданах и, наоборот, улучшает их условия жизни - нужно только действительно разобраться в вопросе
На момент 2018г. была проблема "недостроев" или "долгостроев". Тогда в целях решения данной проблемы приняли закон, обязывающий застройщиков держать деньги вкладчиков на счетах эскроу до окончания строительства.
Однако, по мнению Ильдара Хусаинова (основателя и руководителя крупнейшего агентства недвижимости "Этажи") уже к 2018г. проблема была практически решена и встречалась в менее 1% случаев, а стоимость новостроек из-за нововведений в итоге выросла минимум в 2 раза в последующие пару лет.
Как отмечает Ильдар, получается, что вкладчики теряли свои деньги менее чем в 1 случае из 100 (или даже не теряли, но получали объект сильно позже), а после данных нововведений стали терять такую же сумму денег при покупке квартиры во всех 100% случаев, ведь теперь им приходится платить за такой же объект в 2 раза больше.
Также Ильдар прямо связывает удорожание не с инфляцией и прочими неконтролируемыми факторами, а приводит два вполне себе конкретных:
1) ограничивается конкуренция, рынок олигополизируется (крупные компании стали резко занимать все бо́льшую и бо́льшую долю рынка, а малые и средние стали испытывать значительные проблемы)
2) нельзя взять деньги со строительства и начать на них новые проекты, из-за чего строительные компании стали закладывать больше и больше маржи в текущие объекты
При сопоставлении двух вышеприведенных Ильдаром факторов возникает определенное подозрение, ведь данные нововведения получаются очень удобны крупным строительным компаниям - да, придется сокращать количество строящихся объектов, но благодаря значительному снижению конкуренции в каждый объект можно закладывать больше маржи - удобно:
зарабатывать можно, как минимум, столько же, а то и больше на меньшем количестве объектов - если мы берем соотношение себестоимости и маржи до нововведений 50/50, а рост цен только в виду данных нововведений в 2 раза, то маржи на одном объекте получается в 3 раза больше - к примеру, при объекте стоимостью 1 000 000р.
до: 500т.р. - себестоимость; 500т.р. - маржа
после: 500т.р. себестоимость; 1500т.р. - маржа
+
еще и, как минимум, потенциальная возможность для контроля рынка, ведь если количество компаний значительно сокращается, вероятность сговора между оставшимися значительно повышается
+
А заплатит за все конечный покупатель (причем, каждый, ведь рост цен повсеместный в отличие от предыдущих рисков в менее 1% случаев), по итогу переплачивая минимум в 2 раза больше, а, значит, позволяя себе сильно худшие условия жизни, чем до нововведений
=
Так выходит?
Но, конечно же, эта логика неправильная и нововведения благоприятно сказались на жизни граждан, ведь государство всегда заботится о своих гражданах и, наоборот, улучшает их условия жизни - нужно только действительно разобраться в вопросе